Képek forrása: ingatlan.com

A Reklektik Belsőépítészeti Stúdió indulása óta szeretnénk bemutatni nektek egy-egy izgalmas lakásfelújítást a kezdetektől az utolsó pillanatig.

Nem hangzik túl komplikált feladatnak, hiszen biztosan azt gondoljátok, hogy csak le kell írnunk és fotóznunk, mi történik. Azonban ahhoz, hogy a mindennapi munkánkat megmutathassuk, nagyon sok tényezőnek kell stimmelnie, például sokan félnek a nyilvánosságtól, főleg ha jövőbeli otthonukról van szó.

nappali01

Március közepén kért tőlünk segítséget  Vica és Tamás. A fiatal pár hozzájárult ahhoz, hogy teljes nevük és a lakás pontos címének eltitkolása mellett, bemutassuk a következő hónapokban azt a folyamatot, ahogyan egy belvárosi, egyébként elég jó adottságokkal rendelkező lakás, teljesen új alakot ölt. De ne szaladjunk ennyire előre! Tamáséknak sok döntést kellett eddig is meghozniuk a jövőbeli otthonukkal kapcsolatban, és ez így is marad, ameddig tart a felújítás. Arra gondoltunk, megosztjuk veletek az összes tervet a következő hónapokban, így nem csak a kész eredményeket látjátok majd, hanem tudtok szavazni és javaslatokat is tenni. Azt nem garantáljuk, hogy Vica és Tamás is egyetért majd veletek, de mindenképpen izgalmas lesz a végeredmény!

A lakás 

Vica és Tamás jelenleg a VI. kerület központi részén, a  belvárosban él, egy 100 négyzetméteres, 3 szobás bérlakásban. Saját otthonnak hasonlót szerettek volna találni. Mindketten a belvárosban dolgoznak, munkahelyeik lehetővé teszik azt is, hogy akár napokig otthonról dolgozzanak, de ez egyikőjükre sem jellemző. Január elején kezdtek el lakásokat nézegetni, elsősorban a két nagyobb ingatlanközvetítő portálon, később ez a kör bővült az ismertebb fővárosi ingatlanirodák honlapjaival. Az első két hónapban csak online nézelődtek, figyelőt állítottak be a fontosabb paraméterek alapján: 3 szoba, minimum 80nm, maximum 50 millió forintos ár, II. kerület, Újlipótváros (XIII. kerület), Lipótváros (V. kerület), VI. kerület. Eleinte fontos szempont volt még az erkély, illetve az, hogy a lakás legalább II. emeleten legyen, és ha a III. emeleten van, akkor legyen lift az épületben. Távfűtéses, sötét, belső udvarra néző lakásba semmiképpen nem szerettek volna költözni, ezek voltak a kizáró tényezők. Két hónap után aztán táblázatba gyűjtötték a számukra izgalmasnak tűnő ingatlanokat. Mi ezen a ponton csatlakoztunk a folyamatba, hogy segítsünk a legjobb lakás kiválasztásában. 

Tamás szeretett volna minél gyorsabban választani, elkerülve a felesleges lakásnézegetést. Az összegyűjtött 30-40 lakás egy részét az alaprajzi kötöttségek, egy részét a szélsőséges irányár miatt dobtuk ki, egy részét pedig idő közben már értékesítétették. Így is maradt körülbelül 10-15 lakás, amit másfél hét alatt sikerült megnézniük. Vica szervezte az időpontokat.

Azt hittem nem lesz nehéz, kinyitom a naptárainkat, és telefonálok, de egy rémálom volt az egész. Az esetek többségében ingatlanosok voltak a telefon túloldalán. Eltekintve néhány üdítő kivételtől, sajnos az összes ingatlanos sztereotípiát megerősítette ez a két hét. Kelletlen, modoros, elérhetetlen, visszahívást ígérő, majd eltűnő ingatlanosok. Készültünk néhány kérdéssel előre, hogy ne raboljuk feleslegesen senkinek az idejét, ám a legtöbb esetben kénytelenek voltunk elmenni a helyszínre. Bár alapvetőnek tűnik például, hogy egy közel pontos alaprajzot feltöltsenek a hirdetéshez, gyakran erre sem vették a hirdetők a fáradtságot, de olyannal is találkoztunk, ahol a kézzel rajzolt alaprajz köszönőviszonyban nem volt az ingatlannal. Volt aki többször megígérte, hogy visszahív, sosem történt meg, viszont bárki akinek megadtam az emailcímünket, napokon belül elárasztott minket olyan lakásokkal, amelyek jó ha egy szempontnak megfeleltek az elképzeléseinkhez képest”. - Vica

Kép
Kép

 “Egy ingatlanos az Izabella utcában mutatott meg egy tetőérbeépítéses lakást. Úgy tűnt, hogy sem kedve, sem ideje nincs rá. A séta végén kértem egy alaprajzot, hogy meg tudjam mutatni Vicának. Két héttel később hívott fel, hogy kell-e még az alaprajz. Nem kellett.” - meséli Tamás.

"Triviálisnak tűnik, hogy megtekintés nélkül nem lehet ingatlant vásárolni. A hirdetők sokszor adnak fel félrevezető hirdetéseket, és csak a helyszínen derül ki a turpisság. Ebben a kategóriában a kedvencem egy kiváló elhelyezkedésű lakás az V. kerületben. Azt hittük igaz kincsre bukkanunk" - meséli Vica - "aztán elég nagy csalódás volt, mert  a II. emeleti lakás összes ablaka a sötét belső udvarra nézett, rémisztően sötét volt fényes nappal.”  Hogy-hogynem a hirdetésből ez nem derült ki, utólag megnézve a képeket teljesen egyértelmű, hogy nem kevés utómunkát kaptak a képek. “Gondolom ha valaki félhomályban vagy sötétben nézi meg a lakást, fel sem tűnik neki a turpisság" - mondja nevetve Tamás.

A kiválasztott lakások között volt felújított, és teljesen romos állapotú is. A felújított lakásoknál minden esetben kiderült, hogy a felújítások ellenére kisebb-nagyobb átalakításokat el kellene végezni, hogy otthonos és kényelmes legyen, és ne kelljen sokat leadni az igényeikből.  Akárhogyan is számolgattak, minimum 5-10 millió forinttal rosszabbul jártak volna, mintha belevágnak egy ingatlan átalakításába. 

“Megnéztünk tetőtér beépítéses, teljesen új lakásokat, és néhány felújított lakást is. Előbbiek jobb esetben szerkezetkész állapotban vannak, teljesen lutri, hogy mikorra készülnek el. A mások által végrehajtott felújításoknák probléma az volt leginkább, hogy gyakran igénytelen megoldásokat használtak, a például a létező legolcsóbb, rossz minőségű burkolatokat használták, hogy maximalizálják a lakáseladáson a nyerséget. Persze találkoztunk olyan lakással is, ahol azt gondoljuk, hogy becsületes felújítást végeztek, de a tulajdonos nem gondolt például a légkondícionálásra. Sajnos arra sem volt hajlandó, hogy utánanézzen egyáltalán megoldható-e a házban. A válasza, hogy ha megvesszük majd megoldjuk mi valahogy, egyáltalán nem volt bíztató.”

Kép
Kép

A választás végül egy VI. kerületi, Eötvös utcai lakásra esett. Az alaprajz ígéretesnek tűnt, a kérdés csak az volt, hogy melyik falak mozgathatóak. A lakás a II. emeleten van, egy jó állapotú, rendezett, 100 éves bérházban. A jelenlegi állapotát így írta le Tamás:

“A képek ígéretesebbek a valóságnál, de erre számítottunk két hétnyi nézelődés után. Tulajdonképpen teljesen ki kell pucolni mindent, ez pár perc után egyértelmű volt. Új fűtési rendszer kell, új elektromos hálózat, új nyílászárók, falakat kell bontani és építeni akárhogyan sakkozunk az elosztással, de alapnak tökéletes”.

A válság utáni ingatlanpiaci fellendülés erősen keresletivé tette a piacot. Heti rendszerességgel lehet olvasni az árak emelkedéséről, amiben nagy szerepe van a külföldi vásárlóknak és a lecsengőben lévő AirBnB láznak is. Sokszor olvashattuk azt is, hogy az árak nem alkuképesek, kivárják amíg jön egy vevő. Megkérdeztük Tamást így arról is, hogy az árak tekintetében milyen tapasztalatai voltak.

“Mindenki próbálkozik a lehető legtöbb pénzt keresni, és kivenni a részét az utóbbi két év elképesztő áremelkedéséből. Nemrég olvastam, hogy két év alatt 50%-al emelkedtek a belvárosi lakásárak. Mivel csak a kínálati árak nyilvánosak, mi is a kínálat alapján próbáltuk meg értékelni az ingatlanokat. Ez sorvezetőnek mindenképpen hasznos, valószínűleg egy kellően nagy minta már egész szépen megmutatná az árakat befolyásoló paramétereket. Gondolom azzal nem árulok el nagy titkot, hogy a lokáció és az ár erősen korrelál. Én úgy érzem, hogy ez a kapcsolat túlságosan is erős, több olyan ingatlan is szerepelt a listáinkon, melyeket minimum az év eleje óta hirdetnek. Az ingatlanosok is megerősítették azt a gyanúmat, hogy a 40-50 millió forintos lakások piaca már nem a gyorsan pörgő kategória, szemben az olcsóbb, kisebb lakásokéval. Újlipótváros például nagyon túlárazottnak tűnik. Sötét, szűk utcák, rossz állapotú bérházak, kilátás az utca túloldalára, és mégis mindenki a Duna közelségével és a Szent István parkkal próbálja eladni a lakását. Néhány száz méterrel arrébb, a szomszédos kerületben sokkal lakhatóbb lakásokat láttunk. Mivel most is a környéken lakunk, tudjuk, hogy mibe nyúlunk. 
A kiválasztott lakás árát magasnak éreztem ahhoz képest amilyen állapotban volt. A környéken hasonló állapotú és paraméterű lakásokat olcsóbban hirdettek, így egy komoly, 12%-os engedményt kértem az árból. Az eladó egy nap után tett egy ellenajánlatot, de nem fogadtam el, végül az ingatlanos könyörgése miatt egy jelképes 1%-os korrekcióba belementem, így végül 11%-ot sikerült alkudni az árból. Valószínűleg az, hogy készpénzben fizetek, és nem kell heteket-hónapokat várni egy bizonytalan hitelkérelem elbírálására, sokat dobott az alkupozíciómon, így az ajánlatomat elfogadták.”

Kép
Kép
konyha01

A következő lépés az adásvételi szerződés aláírása. Mivel Tamásék a lehető leggyorsabban szeretnék megkezdeni a felújítást, most rajtunk a sor. Jövő héten felmérjük az ingatlant, és megkezdjük álmaik otthonának tervezését. 

A második bejegyzésünkben az árajánlat-adás folyamatáról olvashattok.

Hozzászólások